二手房购买全流程 AI 辅助。覆盖政策检索、房源搜集与横向对比、看房 checklist、 砍价弹药生成、谈判场景模拟、中介认知纠偏、贷款方案计算。 用于：帮用户买二手房、分析房源、准备砍价策略、看房前准备、 谈判话术预案、房产政策查询、贷款计算、买房咨询。 触发词：买房、二手房、砍价、看房、房源分析、中介、贷款...
经实战验证的全流程买房方法论。核心理念：信息优势决定谈判结果——AI 的价值是帮你在同一个时间窗口内，把所有维度的信息同时铺开、交叉验证，让你带着完整的作战地图上谈判桌。
二手房交易不是"买方 vs 卖方"的双人博弈，而是买方-中介-卖方的三角博弈。理解每一方的真实利益，是制定策略的前提。
卖方利益：卖高价 + 快速成交（两者往往矛盾） 买方利益：买低价 + 房子没问题 中介利益：促成交易（佣金 = 成交价 × 费率，不成交 = 零收入）
关键推论：
买房谈判本质是信息博弈。谁掌握更多信息，谁就在谈判中占据主动。
你需要知道但对方以为你不知道的：
你不该让对方知道的：
AI 在这里的价值：在你看房的同一时间段内，把以上所有信息维度同时搜集、整理、交叉比对——人做这件事是串行的（一条一条查），AI 可以并行展开。
误区 1："中介是卖方的人，要防着他" → 事实：中介是"中间人"，他站在"成交"那一边。给他确定性（"钱到位了，价合适就签"），他反而会帮你压价促成交。
误区 2："我的底牌绝不能暴露" → 事实：取决于底牌是什么。如果你的底牌是"我非买不可"（比如住隔壁、孩子上学），告诉中介反而可能更有利——因为中介会认为这单成交概率极高，更愿意帮你谈。但如果底牌是"我有钱随便买"，确实要藏。区分"增加中介动力的底牌"和"削弱谈判筹码的底牌"。
误区 3："挂牌价就是卖家的心理价位" → 事实：挂牌价通常比期望成交价高 5%-20%。卖家挂高是为了留谈判空间。永远看同小区近期成交价，不看挂牌价。
误区 4："经纪人说的都是情报" → 事实：经纪人的施压话术（"别人也在看""业主很坚持"）是标准销售流程，每个买家都会听到。真正的情报藏在他的无意透露里（用某个价格做假设、提到某个历史出价）。学会区分"话术"和"信息泄露"。
误区 5："谈判就是比谁嘴硬" → 事实：数据比态度有用。"同户型低楼层挂 XX 万，你这个凭什么更贵？"比"太贵了我不买"有效十倍。每一次开口，都应该附带数据依据。
锚定效应：你的第一次报价会成为整个谈判的参考锚点。报低了，后面围绕低价谈；报高了，你亏了起跑线。首次报价至关重要。
损失厌恶：卖方已经在这套房上投入了时间（挂牌数月）、精力（带看多次）、情绪（降过价）。沉没成本让他更不舍得放弃这次交易——你要利用这一点。
确定性偏好："我今天就能签"比"我出更高价但要考虑一周"更有吸引力。卖方和中介都怕夜长梦多。
让步幅度递减：每次让步幅度要递减（加 3 万 → 加 1 万 → 加 5000 → "真的不能再加了"），让对方感觉你在接近极限。
沉默的力量：报完价之后闭嘴。第一个打破沉默的人往往处于劣势。报价 → 等中介回复 → 不要主动追问。
与用户确认以下维度，形成购房需求画像：
详细模板和检索关键词见
references/policy-checklist.md（安装后read加载）
用 web_search 查询目标城市最新购房政策，构建政策速查卡：
| 维度 | 关键问题 |
|---|---|
| 限购 | 本地/外地户口可购套数？是否需要社保/个税证明？ |
| 贷款 | 首套/二套首付比例？商贷利率？房龄+贷款年限上限？ |
| 公积金 | 最高贷款额度？房龄限制？（老房常不能用公积金——这是砍价弹药） |
| 税费 | 契税、个税、增值税各多少？满五唯一免税条件？ |
| 学区 | 对口学校？单校/多校划片？落户年限要求？ |
| 城市更新 | 目标区域有无拆迁/棚改/旧改规划？（利好 or 风险） |
方法论：政策是动态的，每次执行前都用 web_search 拉最新数据，至少交叉验证 2 个来源（官方 + 主流媒体）。不要依赖记忆。
详细采集流程和平台技巧见
references/source-comparison.md（安装后read加载）
目标：建立目标区域的完整房源情报网络，而不是只看一套房。
三层数据采集：
横向对比表：每套房源按统一维度填表——位置、面积、挂牌价、单价、挂牌时长、调价记录、装修、硬伤、同户型竞品。
关键分析方法论：
完整弹药模板和分类体系见
references/negotiation-ammo.md（安装后read加载）
基于 Phase 1-2 的数据，从四个维度系统性生成弹药：
维度 1 — 硬伤弹药（房源自身不可改变的缺陷）
维度 2 — 市场弹药（外部环境对比数据）
维度 3 — 政策弹药（制度性限制）
维度 4 — 心理弹药（影响对方决策意愿）
弹药组装原则：
完整 checklist、套情报话术和隐私保护见
references/viewing-checklist.md（安装后read加载）
看房前——人设选择：
| 人设 | 适用场景 | 优势 | 风险 |
|---|---|---|---|
| 投资客 | 价格敏感、不急 | 随时可以走人 | 中介优先级可能降低 |
| 自住不急 | 有明确需求但不赶时间 | 中介重视但你不被动 | 需要演得可信 |
| 帮别人看 | 需要完全隔离身份 | 套情报方便 | 决策链长，中介耐心有限 |
看房中——实时协作模式： 看房时与 AI 保持消息同步。前线发现 → 后方实时关联前期数据。重点捕捉：
看房后——信息交叉验证： 看房获得的新信息 × 前期数据 = 更新后的砍价策略。关键问自己：
完整话术应对表、谈判节奏和线下实战指南见
references/negotiation-playbook.md（安装后read加载）
报价方法论：
谈判节奏四步法：
话术应对框架：
| 中介施压类型 | 识别特征 | 应对原则 |
|---|---|---|
| 制造紧迫感 | "别人也在看""快没了" | 不为所动："那让别人买，我不急" |
| 抬价理由 | "学区房""装修好" | 用数据反驳，不跟他辩论 |
| 情感绑架 | "业主也亏""你诚意不够" | 回到事实："我的预算就是 XX" |
| 折中陷阱 | "各让一步取中间价" | "中间价不是我的预算" |
线下谈判要点：
完整签约条款、贷款计算和特殊场景见
references/closing-checklist.md（安装后read加载）
签约前核验：产权真实性、抵押/查封状态、户口占用、租赁情况、物业欠费。
贷款决策框架：
| 决策点 | 选择依据 |
|---|---|
| 商贷 vs 公积金 vs 组合贷 | 公积金优先（利率最低），不够再商贷补 |
| 等额本息 vs 等额本金 | 收入稳定选本息（月供固定），高收入选本金（总利息少） |
| 贷款年限 | 尽量拉长（保持现金流灵活性，通胀会稀释债务） |
| 提前还款 | 先问清违约条款，利率低时不急着还 |
合同关键条款：定金性质（定金 vs 订金法律效力不同）、违约责任双向对等、贷款不批的退出机制、物业交割清单。
本 Skill 设计为 AI 与用户实时协作：
| 阶段 | AI 做什么 | 用户做什么 |
|---|---|---|
| Phase 0-1 | 搜索政策、整理速查卡 | 确认需求和资质 |
| Phase 2 | 全平台采集房源、建对比表 | 审核选定目标 |
| Phase 3 | 生成结构化弹药库 | 补充线下信息 |
| Phase 4 | 后方实时分析经纪人言行 | 前线看房、发消息同步 |
| Phase 5 | 准备话术预案、监控对方反应 | 上谈判桌执行 |
| Phase 6 | 核验条款、计算贷款方案 | 签字付款 |
核心原则：AI 不替你做决定，AI 让你做决定的时候手里有牌。
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